M INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E RECIBO DE SINAL
E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO
Pelo presente instrumento particular, e na melhor forma de direito, as partes abaixo
nomeadas e assim qualificadas:
- de um lado, como PROMITENTES VENDEDORES:
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
_____________________________ doravante denominado simplesmente VENDEDOR.
- de outro lado, como PROMITENTE COMPRADORA:
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________
__________________________________________ doravante denominada simplesmente COMPRADORA,
têm entre si, justo e contratado, o presente Compromisso de Compra e Venda e Recibo de
Sinal e Princípio de Pagamento (“Contrato”), que se regerá pelas seguintes cláusulas
e condições, a saber:
CLÁUSULA PRIMEIRA
Os Vendedores, a justo título, são senhora e legítimos possuidores, livre e desembaraçado
de quaisquer ônus exceto o foro devido anualmente à União e _____________________________
_________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________
___________, do imóvel constituído pelo _________________________________________________
_________________________________________________________________________________________
____________, e a fração de ___________________________ do domínio útil do terreno, foreiro
__________________________________________________, com as características e confrontações
expressas na matrícula ____________________________ do _________________. Ofício do Registro
de Imóveis da Comarca do Rio de Janeiro.
PARÁGRAFO 1º - O imóvel acima descrito foi adquirido pelos Vendedores conforme título transcrito
no _____. Ofício do Registro de Imóveis, no livro _____________ sob número ___________________
a fls. ________________________ estando cadastrado perante a Prefeitura Municipal do _________
________________________como a seguir: ____________________________, inscrição municipal nº ___
_________________________________________________________________________________________, Código
de Logradouro ________________________________________.
PARÁGRAFO 2º - CLÁUSULA EXTRA – INDICAR SE IMÓVEL ESTÁ ALUGADO, DISPUTADO NA JUSTIÇA, EM REFORMAS,
ETC_______________________________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________________________
PARÁGRAFO 3º - A COMPRADORA declara estar ciente de que __________________________________________
_________________________________________________________ é locatária do imóvel, à qual foi oferecido
o direito de preferência na aquisição do mesmo, nas mesmas condições estipuladas no presente contrato.
PARÁGRAFO 4º - Tendo em vista o exposto no parágrafo terceiro acima, o contrato de locação firmado com
_______________________________________________________________________ e referida notificação passam a
fazer parte integrante do presente, cabendo à COMPRADORA, desta data em diante, o recebimento integral
dos locatícios devidos, decorrentes do contrato de locação acima mencionado.
CLÁUSULA SEGUNDA
Isto posto, por este instrumento particular e na melhor forma de direito, Os Vendedores, prometem e
obrigam-se a vender à COMPRADORA, que, por sua vez, promete e obriga-se a adquirir o imóvel acima descrito
e caracterizado, pelo preço total certo e ajustado de ____________________________________________________
____________________________________________________, cujo pagamento deverá ocorrer da seguinte forma:
a) R$_____________________________________________ neste ato, a título de sinal e princípio de pagamento,
por meio do cheque administrativo nº __________, emitido pelo Banco ________, Agência __________, valendo
como quitação desta parcela do preço a sua regular compensação bancária;
b) O saldo, no valor de R$ _______________________________________________________________________________
______ será pago contra a outorga da escritura definitiva de venda e compra do imóvel, totalmente livre e
esembaraçado de quaisquer ônus, dívidas ou gravames de qualquer natureza, exceto foro devido à _______________
______________________________________________ e _____________________________________, sendo R$_____________
________________________ em cheque administrativo nominal à empresa imobiliária ___________________ __________
____________________________________., intermediadora da presente transação e o restante pagável em cheques
administrativos nominais a cada um dos VENDEDORES, à proporção da fração de cada um sobre a propriedade, cabendo
à COMPRADORA o custeio integral e a responsabilidade pela obtenção das certidões de praxe exigidas pela Corregedoria
de Justiça do Estado do Rio de Janeiro para a celebração da Escritura Pública. No ato da escritura citada acima,
será imitido o COMPRADOR na posse do imóvel.
Parágrafo Único: Fica PACTUADO que o pagamento do LAUDÊMIO de __________________________________% incidente sobre
a presente transação será pago e custeado pela _____________________________________________________________________________________________________________,
cabendo-lhe providenciar as guias para pagamento do mesmo e a expedição da Competente Certidão declaratória de que foi
recolhido o citado tributo. Fica também pactuado que, para fins de escritura, serão atribuídos valores para cada uma das inscrições de IPTU.
CLÁUSULA TERCEIRA
Os Vendedores entregam neste ato à COMPRADORA, os seguintes documentos, necessários para a segurança do presente negócio:
a) Cópia de suas Carteiras de Identidade e de seus Cartões de Cadastro de Pessoa Física (CPF);
b) Via original da certidão do título aquisitivo do imóvel em questão;
c) Certidões (Gratuitas) de Quitação Fiscal Imobiliária, emitidas pelo Município, provando estar quites o imóvel junto à Prefeitura Municipal;
d) Cópia Autenticada do Contrato de Locação do imóvel;
e) Cópia Autenticada da Notificação Extrajudicial feita para cientificar a inquilina e ofertar-lhe o direito de Preferência.
Parágrafo 1º - A documentação listada abaixo será apresentada pelos Vendedores, antes da outorga da escritura definitiva, dentro do prazo de validade exigido pela Corregedoria de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:
(i) declaração de inexistência de débitos condominiais firmada pelo síndico do Condomínio, ou pela Administração, com firma reconhecida, acompanhada de cópia autenticada da respectiva ata de eleição.
(ii) Cópia de Informações Obtidas Via Internet provando estar o imóvel absolutamente quites com suas obrigações junto ao PATRIMÔNIO DA UNIÃO.
Parágrafo 2º - A documentação abaixo listada será apresentada pela Compradora, antes da outorga da escritura definitiva, dentro do prazo de validade exigido pela Corregedoria de Justiça do Estado do Rio de Janeiro para cada uma delas, e à sua custa exclusiva:
(iii) Certidões pessoais de cada um dos vendedores (1o., 2o., 3o., 4o., 7o., 9o. Ofícios Distribuidores, 1o., e 2o. Ofícios de Interdições e Tutelas, Certidão de Feitos da Justiça Federal);
(iv) Certidões de Quitação Fiscal Imobiliária de cada uma das inscrições municipais;
(v) Certidões Enfitêuticas de cada uma das inscrições municipais ;
(vi) Certidão do 9o. Ofício Distribuidor do Imóvel;
Parágrafo 3º - A COMPRADORA declara que analisou exclusivamente a documentação mencionada nos parágrafos 1o. e 2o., declarando, ainda, que nada têm a reclamar acerca dos documentos analisados e que está inteiramente de acordo com o teor dos mesmos, e que se dá integralmente por satisfeita quanto aos documentos analisados, estando ciente que, devido às atividades desenvolvida pelos Vendedores,
as certidões dos Distribuidores poderão apresentar apontamentos, os quais aceitará, desde que, na escritura pública, declarem os Vendedores, através de seu representante legal, que todos os apontamentos encontrados nas certidões, bem como processos e ações eventualmente tramitando em nada obstam à presente transação e que possuem bens que garantam eventuais execuções decorrentes daqueles processos.
CLÁUSULA QUARTA
A ESCRITURA DEFINITIVA DECORRENTE DESTE INSTRUMENTO SERÁ OUTORGADA, PELOS VENDEDORES À COMPRADORA, NO PRAZO MÁXIMO DE 30 (TRINTA) DIAS A CONTAR DA DATA EM QUE OCORRER A APRESENTAÇÃO, DAS CERTIDÕES DE PRAXE EXIGIDAS PELA CORREGEDORIA DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO PARA A CELEBRAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA OU DA ESCRITURA PÚBLICA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM QUITAÇÃO DE PREÇO.
PARÁGRAFO 1º - Todas as despesas referentes à escritura de venda e compra, tais como emolumentos de cartório de notas e de registro de imóveis, bem como o pagamento do imposto de transmissão inter vivos – ITBI e do Laudêmio de ___________mais as certidões negativas em nome dos Vendedores e eventuais honorários de despachante correrão por conta exclusiva da COMPRADORA.
PARÁGRAFO 2º : Da escritura definitiva constará a existência da locação mencionada no parágrafo segundo da cláusula primeira acima, a pedido da COMPRADORA.
PARÁGRAFO 3º : Os Vendedores obrigam-se a, no prazo de 10 (dez) dias a contar desta data, comunicar à locatária acima referida que os aluguéis devidos, a partir de então, serão pagos em nome da COMPRADORA, na forma que esta indicar, por si ou através de sua administradora e procuradora, a empresa _________________________________________________________.
PARÁGRAFO 4º - Conforme a praxe, o Cartório Oficial em cujas notas será realizada a escritura definitiva de compra e venda decorrente do presente instrumento, será aquele escolhido pela COMPRADORA, uma vez que serão eles a custear, integralmente, o ato notarial. Assim sendo, a COMPRADORA elege o ______. Ofício de Notas da Comarca do Rio de Janeiro. A escritura realizar-se-á nos escritórios da _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________,
ficando assente que quaisquer custos cartorários decorrentes desta diligência serão arcados exclusivamente por ela.
CLÁUSULA QUINTA
O presente compromisso é irrevogável e irretratável para ambas as partes contratantes que dele não poderão se arrepender sob pretexto algum; entretanto e sem prejuízo da irrevogabilidade e irretratabilidade ora pactuadas, ocorrerá a rescisão do presente compromisso, nas seguintes e únicas hipóteses:
a) por iniciativa única e exclusiva dos Vendedores, e uma vez cumpridas com todas as suas obrigações pactuadas, caso a COMPRADORA deixe de efetuar o pagamento da parcela prevista na alínea b) da cláusula segunda, dentro do prazo de 30 (dez) dias lá previsto, perdendo a COMPRADORA em favor dos Vendedores a íntegra da parcela referente ao SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO, paga por conta do preço contratado. Não obstante o que se dispõe, se porventura os Vendedores vierem a receber o valor além da data de vencimento, poderão, por mera liberalidade e sem que
fique caracterizada novação, promover o seu recebimento. Neste caso, a COMPRADORA ficará sujeita ao pagamento de uma multa de 10% (dez por cento), calculada sobre o valor do débito vencido, atualizado pelo IGP-M/FGV desde o dia em que o débito deveria ter sido pago até a data de seu efetivo pagamento, além de juros moratórios de 1% (hum por cento) ao mês.
b) por iniciativa única e exclusiva da COMPRADORA, e uma vez cumpridas com as suas obrigações ora pactuadas, caso os Vendedores deixem de cumprir com as suas obrigações assumidas no presente instrumento, independentemente de qualquer aviso, obrigam-se os Vendedores a devolver a quantia já recebida por conta do preço contratado, corrigida com base no índice de variação do IGP-M/FGV, incidente a partir desta data até a data da efetiva devolução, acrescida de juros moratórios de 1% (hum por cento) ao mês, além de indenização prevista no parágrafo terceiro da cláusula quarta supra.
CLÁUSULA SEXTA
A cessão ou transferência dos direitos decorrentes do presente instrumento, não poderá ser efetuada sem o prévio e expresso consentimento dos Vendedores.
CLÁUSULA SETIMA
O presente contrato constitui o único e integral acordo entre as partes, substituindo todos os outros documentos, cartas, e-mail’s ou propostas entre as mesmas, bem como os entendimentos orais mantidos entre as partes, anteriores à presente data.
CLÁUSULA OITAVA
Para todos os efeitos legais e contratuais, Os Vendedores declaram que:
a) NÃO ESTÃO SOFRENDO QUAISQUER AÇÕES DE CUNHO REAL OU PESSOAL QUE, DE QUALQUER FORMA, POSSAM ATINGIR O IMÓVEL DO PRESENTE INSTRUMENTO, OU O NEGÓCIO ORA REALIZADO;
b) NENHUMA DISPOSIÇÃO DE NATUREZA LEGAL OU CONTRATUAL, IMPEDE A ASSINATURA OU O CUMPRIMENTO DESTE CONTRATO, E QUE A CONSUMAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES AQUI PREVISTAS NÃO CONSTITUIRÁ INADIMPLEMENTO PARA QUALQUER CONTRATO DE QUE OS VENDEDORES SEJAM PARTE, NEM INFRAÇÃO A QUALQUER DISPOSIÇÃO DE LEI E DECISÃO JUDICIAL E/OU ADMINISTRATIVA E/OU ARBITRAL APLICÁVEL PARA A MESMA.
CLÁUSULA NONA
O presente instrumento obriga não só as partes contratantes, como também a seus eventuais sucessores e/ou herdeiros, a qualquer título que o sejam.
CLÁUSULA DÉCIMA
A tolerância de qualquer das partes quanto ao inadimplemento da outra, será considerada mera tolerância não importando novação ou renúncia.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA
Todas as comunicações relativas ao presente instrumento deverão ser encaminhadas por escrito, para cada uma das partes, no endereço e em nome das pessoas abaixo indicadas, por meio de fax, carta com aviso de recebimento, notificação judicial ou extrajudicial:
(i) Para a VENDEDORA
At.: Sr __________________________
__________________________________
São Paulo - SP
Fax no. XXXX-XXXX
(ii) Para a COMPRADORA
At.: Sr.______________________________
_______________________________
São Paulo - SP
Fax no. XXXX-XXXX
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA
Fica eleito o foro da situação do imóvel, para solver dívidas e dirimir quaisquer dúvidas oriundas deste instrumento, com exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem justas e contratadas, as partes contratantes assinam o presente instrumento particular, em 03 (três) vias de igual teor e forma, rubricadas as demais folhas, para um só efeito, juntamente com as testemunhas abaixo assinadas.
São Paulo , ___ de _______________ de 20____.
________________________________________
VENDEDOR
__________________________________________________________________
COMPRADOR
TESTEMUNHAS:
_______________________ _________________________
Nome: Nome:
RG no. RG no.
